〇4分の3合意で建て替えも　マンション耐震性問題なら

　老朽化した分譲マンションの建て替え促進策を検討している法制審議会（法相の諮問機関）の区分所有法制部会が21日開かれ、制度見直しに向けた要綱案のたたき台が示された。建て替え決議に「所有者の5分の4以上の合意」を求める現行要件に関し、耐震性に問題がある場合などは「4分の3」に緩和する案に絞った。

2023/11/21共同通信

〇 修繕積立金、増額幅に目安　マンション、国交省検討

　国土交通省は2023年8月10日、マンションの管理、再生に関する対応方針を公表した。マンションの修繕積立金を巡り、積み立て途中での過度な引き上げにつながらないよう目安を設ける。負担金の増額幅が大きすぎて支払いが困難になるケースが生じているため、引き上げ幅に一定の制限をかける。管理組合に計画的な積み立てを促す。

　近年の新築マンションは、購入者の初期負担を減らすために当初は修繕積立金を低く設定し、段階的に値上げする方式が多い。国交省によると、最終的な増額幅は平均で購入時の約3.6倍だが、中には10倍を超えるケースもある。

　管理組合が修繕計画をつくる際に参考にする国交省の指針を改める。マンションの規模ごとに積立額の基準を示すガイドラインなどにも負担金の目安を盛り込む方針だ。

Yahooニュース

〇火災保険料の目安 過去最大13％の引き上げ決定 

損害保険会社各社でつくる損害保険料率算出機構は、2023年6月28日に個人向けの火災保険（住宅総合保険）の保険料の目安となる参考純率を全国平均で13.0%引き上げることを発表しました。参考純率の引き上げは2年ぶりで、過去最大の引き上げ幅となります。近年の大雨による被害などが背景にあるようです。

また、水災について、これまで全国一律であった料率を市区町村別にリスクに応じて5段階に細分化されます。2024年度にも各社の火災保険料は値上げとなる見込みです。

熊本市では西区5，南区4，中央区3，東区2，北区1と地域リスクが格付けされています。

以下損害保険料率算出機構のホームページから

【改定の概要】

住宅総合保険の参考純率について、全国平均で１３.０％引き上げます。

水災に関する料率を地域のリスクに応じて５区分に細分化します。

○本資料に記載の参考純率の改定率などは、実際に保険契約者の方が契約される保険会社の保険商品の改定率などとは異なります。

【改定の背景】

①自然災害などによる保険金支払いの増加とリスク環境を踏まえた対応

②水災料率における契約者間の保険料負担の公平化など

損害保険料率算出機構のホームページ

NHK

〇期間限定「令和3年度マンション再生Webセミナー」

　老朽マンションの物理的な改善とマンション管理の適正化という、広い意味でのマンションの再生が、所有者にとっても社会にとっても重大な課題となっています。令和２年６月にはマンション管理適正化法と建替え等円滑化法が改正され、来年度より本格施行されることになっています。

 本セミナーでは、マンション再生に管理組合としてどう取り組むのか、再生を円滑に進めるためには何をすればいいのか等、今後のマンション管理運営にあたって考慮すべきテーマを取り上げ、専門家が解説します。

主催：（公財）マンション管理センター

期間：内容2022年2月1日〜2022年3月31日

内容：

①マンションの管理組合の運営について

　　講師：齊藤　広子　氏　横浜市立大学大学院　都市社会文化研究科　教授

②マンションの維持管理について

　　講師：奥澤　健一　氏　（株）スペースユニオン　代表取締役社長

③建替え・敷地売却について

　　講師：大木　祐悟　氏　旭化成不動産レジデンス（株）　マンション建替え研究所　副所長

各50分程度

リンク先　（公財）マンション管理センターホームページ

○「マンション標準管理規約」の改正について

～管理組合におけるITを活用した総会・理事会のルールの明確化など～

2021年6月22日国土交通省は、マンション標準管理規約を改正しました。

以下の事項等について、規定を整備しました。

・ITを活用した総会・理事会について

・置き配を認める際の留意事項について

・専有部分配管の工事を共用部分配管と一体的に行う際の修繕積立金からの工事費の拠出について 等

※上記の改正に加えて、マンション標準管理規約（団地型）については、今般のマンション建替円滑化法の改正により創設された敷地分割制度に関する所要の規定の整備を行っています。

国土交通省　報道発表資料

国土交通省ホームページ

○火災保険、契約最長１０年から５年へ短縮　自然災害頻発で値上げも

　戸建て住宅やマンションなど一般住宅向けの火災保険の契約期間が、２０２２年度にも現行の最長１０年から５年に短縮される見通しとなった。豪雨や台風などの自然災害の増加で、損害保険各社の火災保険の収支が悪化しているためだ。契約期間の短縮で直近の自然災害の状況を保険料に反映しやすくなるが、契約者にとっては負担増となる可能性もある。

保険料率の目安となる「参考純率」を計算する損害保険料率算出機構が検討を進めており、5月にも金融庁に届け出る。

　金融庁への届け出を経て、損保各社は２２年度下期にも、新たな契約をする人の契約期間を短縮する。

　産経新聞記事　2021.3.2

　読売新聞　2021.3.23

○マンションの管理の適正化と再生の円滑化法整備

　令和２年２月28 日閣議決定、令和２年６月交付

　今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な、建設後相当の期間が経過したマンションが急増する見込みです。老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題となっています。こうした状況の中、地方公共団体の役割の強化によってマンションの管理の適正化の推進を図り、また、維持修繕が困難であり建替え等を行う必要があるマンションの再生の円滑化を図る必要があり法律が整備されました。

概要

（１）マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係

① 国による基本方針の策定

○ マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定

② 市区（町村部は都道府県）によるマンション管理適正化の推進

〇 基本方針に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための計画（マンション管理

適正化推進計画）を策定（任意）

〇 管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等を実施

〇 マンション管理適正化推進計画を策定した場合に、管理組合が作成する個々のマンション

の管理計画を認定

（２）マンションの建替え等の円滑化に関する法律関係

① 除却の必要性に係る認定対象の拡充

〇 除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、外壁の剝落等により危

害を生ずるおそれがあるマンション、バリアフリー性能が確保されていないマンション等

を追加

② 団地における敷地分割制度の創設

〇 要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の４／５以上の同

意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設

＜リンク＞

国土交通省ホームページ

マンション管理センターホームページ　①チラシ　②セミナー（3月までwebで視聴可）

○個人加入の専用部分の火災保険大幅値上げに対しての対策

　個人加入の専用部分の火災保険も共用部同様大幅な値上げが2021年1年実施されます。5年契約がなくなり、10年契約は最後になる可能性が高いです。

　値上げ前に見直して10年一括契約に切り替えることがメリットになります。今後もごく近い将来再度値上げも予定されていますので、その効果がもっと大きくなります。

　当連合会の役員の例を参考に是非検討してください。→会員ページ 

○火災保険参考純率2021年1月に大幅値上げ　対策は？　動画配信

　熊本の築10年以上のマンションであれば、火災保険参考純率は30%値上がりします。これをもとに各社が保険料率を設定します。2018年度に起きた台風21号や西日本豪雨などの自然災害で生じた巨額の保険金支払いを反映しています。マンション規模、築年数によっては、数百万円の保険料値上げが想定されます。

　しかし、今見直し（切替）を行うことにより5年間のマンション保険料は、現行の料率が適用され、大幅なコストセーブにつながることができます。

　共用部だけでなく個人が加入する専用部のマンション保険も同じです。

◆参考のホームページ

　・「インズウェブ」　　・「ダイヤモンド不動産研究所」　　・「保険相談」

◆熊管連Webセミナー

　当連合会堀会長が要点を具体的に説明します。→会員ページ

○新型コロナ感染防止と管理組合総会の開催について

　新型コロナ感染防止のために様々なイベントが中止・延期を余儀なくされています。マンションの管理組合総会開催・延期についてどう考えるべきかを当連合会の役員が整理しました。また、開催する際の組合員へのお願いの文例も作りました。マンション管理組合理事長及び役員の方々の参考になれば、幸いです。

　区分所有法は、「少なくとも毎年1回集会（総会）を招集しなければならない」となっており、安易な持ち回り決議はできません。

◆法務省民事局から「マンションの管理組合等における集会の開催について」見解が示されております。

◆マンション管理センター「新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａについて」もダウンロードできます。

 ○新型コロナウイルス感染の広がりに伴い、個人事業主、フリーランスに対する影響を最小限にするための取引上に配慮について 

全管連宛てに国交省から下記のとおり連絡があり、当連合会にも周知の依頼がありました。

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ＮＰＯ法人全国マンション管理組合連合会　会長　川上　様

　お世話になっております。国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室の小川でございます。

　3月10日の新型コロナウイルス感染症対策本部で決定された「新型コロナウイルス感染症に関する緊急対応策―第２弾－」において、「事業基盤の弱い個人事業主・フリーランスに対する影響を最小限にするため、産業界に対して、取引上の配慮を求める要請を行う。」とされたことを踏まえ、発注事業者に対して取引上の配慮を求める要請文書を、経済産業大臣、厚生労働大臣、公正取引委員会委員長名で発出いたしました。つきましては、別添の要請文書の周知をお願いしたく、ご連絡を差し上げました。

１．概要

新型コロナウイルス感染症が世界的な広がりを見せており、日本国内においてもサプライチェーン等への影響がすでに生じています。

こうした状況の下、元来事業基盤が弱く、収入の減少が生活基盤の悪化に直結しやすい個人事業主・フリーランスに対する影響を最小限とするため、発注事業者に対して、取引上の適切な配慮を行うよう、厚生労働大臣、公正取引委員会委員長と連名で関係団体を通じ、要請します（別添）。

２．要請内容

・新型コロナウイルス感染症の拡大防止やそれに伴う需要減少等を理由に、個人事業主・フリーランスとの契約を変更する場合には、取引の相手方である個人事業主・フリーランスと十分に協議した上で、報酬額や支払期日等の新たな取引条件を書面等により明確化するなど、下請振興法、独占禁止法及び下請代金法等の趣旨を踏まえた適正な対応を行うこと

・新型コロナウイルス感染症により影響を受けた個人事業主・フリーランスが、事業活動を維持し、又は今後再開させる場合に、できる限り従来の取引関係を継続し、あるいは優先的に発注を行うこと

・個人事業主・フリーランスから、発熱等の風邪の症状や、休校に伴う業務環境の変化を理由とした納期延長等の求めがあった場合には、取引の相手方である個人事業主・フリーランスと十分に協議した上で、できる限り柔軟な対応を行うこと

国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室調査指導係

○老朽マンション再生促す　適正管理の認定制度創設　 

　マンションの老朽化対策として政府は2020年2月28日にマンション管理適正化法などの改正案を閣議決定した。適切な管理をしている物件を認定する制度の創設や、敷地の売却をしやすくする。住民などの区分所有者で組織する管理組合に、修繕積立金の備えや円滑な建て替えを促す狙いがある。

（１）「管理計画認定制度」を創設。適切な修繕計画の策定や積み立ての状況、管理組合の活動などを評価する。認定基準は国交省が作成し、認定は自治体が実施する。

（２）建て替え促進策として、現行は耐震性不足が認定された場合のみ所有者の8割以上の賛成で売却可能だが、外壁などが劣化して周辺に危険を及ぼす可能性がある物件も対象に加える。

（３）複数の棟で構成された団地型の分譲マンションの老朽化に対応するため、敷地を分割して売却しやすくする新制度もつくる。

＜国土交通省ホームページ　http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000177.html＞

＜日経新聞記事　https://www.nikkei.com/article/DGXMZO56208350Y0A220C2EA1000/＞

○国から「感染症対策」へのご協力お願い  　

（１）コロナウイルスの感染防止対策の第２信が国交省マンション対策室から送られきました。

　　　https://www.mhlw.go.jp/content/10900000/000599318.pdf (削除2020/5/14)

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（２）[国土交通省から新型コロナウイルス感染症対策について下記の通り全管連に通知があり、全管連から当熊菅連にも周知の連絡がありました。]

事 務 連 絡

令和２年２月17日

特定非営利活動法人

全国マンション管理組合連合会　御中

国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室

 新型コロナウイルス感染症対策について（周知）

 　本日、厚生労働大臣が、別添「新型コロナウイルスを防ぐには」を発表し、国民に「咳エチケット」や「発熱等の風邪の症状がみられるときは、学校や会社を休む」等について呼びかけました。

 つきましては、貴連合会におかれましても、別添「新型コロナウイルスを防ぐには」を職員・従業員及び所属会員に対して周知徹底していただきますようお願いいたします。

（参考）

○首相官邸ホームページ

　新型コロナウイルスに関する正確な情報や、手洗い、咳エチケットの正しい方法、各都道府県発表の相談窓口など感染症対策に重要な情報が掲載されております。

「新型コロナウイルス感染症に備えて～一人ひとりができる対策をしっておこう～」

　　https://www.kantei.go.jp/jp/headline/kansensho/coronavirus.html

○厚生労働省ホームページ

　　2月17日厚生労働大臣記者会見概要「新型コロナウイルスを防ぐには」

　　https://www.mhlw.go.jp/content/10900000/000596861.pdf

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（３）[マンション管理センターメールマガジン‘20年 2月臨時号から]

　国から、マンション管理組合、区分所有者に対して政府作成の「感染症対策チラシ」３点セットの周知及び各マンションでのチラシ掲示を勧奨することの、依頼がありましたのでお知らせいたします。

　なお、各マンションでの周知及びチラシ掲示には、下記ホームページより「感染症対策チラシ」

３点セットをダウンロードしてご活用ください。

●「感染症対策チラシ」３点セット

　１．感染症対策について（日本語版）（英語版）（中国語版）

　２．手洗いについて

　３．咳エチケットについて

▼詳細及びチラシのダウンロードは、こちらから

  https://www.mankan.or.jp/

○被災マンション、解体支援　費用の一部補助へ　熊本市　

　　令和２年１月９日付け熊本日日新聞によると、熊本市が、熊本地震で被災したマンションの解体費用の一部を補助する新たな支援制度をつくる方針を固めた。マンション住民ら所有者に、建物や土地の処分などに関する合意形成を促すのが狙い。

　被災したマンションの公費解体は２０１７年１２月で受け付けを終えているが、被災マンションの多くには今も居住者がおり、建物の安全性が懸念されている。市による支援で所有者の負担軽減を図ることで、方針決定を後押しする。

　市によると、熊本地震で全壊や大規模半壊と診断されたマンションは市内に４０棟ある。そのうち３５棟では建て替えなどが進んでおり、うち９棟は公費解体を選択した。

　市震災住宅支援課は「方針が決まっていない残り５棟のうち４棟は建て替えを検討中。今後、所有者による話し合いに職員を派遣するなどして合意形成を促し、危険なマンションをなくしたい」と話している。予算は令和２年度

　熊本日日新聞記事へリンク

　NHK NEWS WEBへリンク

○熊本市役所　マンション個別訪問の事業始まる

　分譲マンションが管理されないままになるのを防ごうと、熊本市は今年10月から管理組合に出向いて相談に応じる事業「お訪ね情報PR」を始めた。市内７５０棟のマンション全てを今年度中に訪問する。市内のマンションは今後１０年間で約６割が築３０年を超える見込みである。建物の老朽化や入居者の高齢化などで管理組合の運営が懸念される。訪問で市や関係団体による支援事業や窓口相談、セミナーなどを紹介するほか、管理に関する困りごとなどを聴取し今後の市の施策に生かしていく。

写真は、訪問初日の１０月３日「エイルヴィラ上通サンアベニュー」の訪問と取材光景

○老朽団地の再開発促す　部分売却しやすく　　

　国土交通省は複数の棟で構成された団地型の分譲マンションの老朽化に対応するため、敷地を分割して売却しやすくする新制度を設ける方針だ。今は1棟だけを切り出して売る場合でも団地の所有者全員の同意が必要だが、この要件を緩める。跡地に店舗や保育所を誘致して団地としての魅力を高めるなど、多様な再生手法を選択できるようにする。空き家になっている部屋の所有者は売却で現金化しやすくなる。（日本経済新聞2019年8月19日記事から）

○国交省　老朽マンション、敷地売却のルール緩和方針

　国土交通省は老朽マンションの建て替えを促すため、敷地売却のルールを緩和する方針だ。現在は耐震性不足が認定された場合のみ所有者の8割以上の賛成で売却可能だが、外壁や配管などが劣化した危険な物件も同条件で対象に加える。こうした物件を放置して住民や周辺に被害が及ばないように、管理組合で自主的に再生しやすくする。

　国交省は適用できる建物の対象を広げ、耐震性に問題がなくても骨組みや外壁、配管といった設備の劣化や、マンション管理の不備などを加味する方針だ。具体的な基準は今後詰めるが、建て替えに反対する所有者の存在も想定し、建物の危険性などについて客観性のある基準にすることを検討する方針だ。

　国交省は適用対象の拡大によって、1981年6月以降に建てられた、いわゆる新耐震基準の建物の老朽化に対応させたい考えだ。（日本経済新聞2019年8月3日記事から）

○マンション管理状況調査　熊本市が2019年度事業化

　熊本市は、分譲マンションの管理不全や老朽化を抑制するため。マンション管理組合に建物の適切な維持管理方法を助言したり、耐震改修費を助成したりする新規事業を2019年度に始める。

　県マンション管理組合連合会などからは。「管理不全で老朽化が進んだ建物が増え、空室増加やスラム化も懸念される」など、市に実態把握や対策を求める声が上がっていた。

　2019年度予算に3800万円を計上。専従の嘱託職員が3年かけて市内の全管理組合を回り、建物管理体制や住民ニーズを把握する。管理規約の制定・改善にかかわる費用や、1981年5月以前の旧耐震基準の建物向けには耐震改修費も助成する。（熊本日日新聞2019年3月16日の記事から）

○マンション総会決議は無効　個別電気契約で最高裁

　低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民に義務付けた総会決議の有効性が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第3小法廷は2019年3月5日、決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。

　日経新聞記事、朝日新聞記事（いずれも記事の一部）

　最高裁ホームページ

〇震災復旧工事実施に伴う所得税確定申告のための雑損控除書類発行について(2019/02/02)   

　震災復旧工事を行ったマンションの管理組合の組合員は所得税の確定申告で雑損控除を申告できます。管理組合の理事長は組合員に被害状況確認書を発行しなければなりません。見本を熊管連で作成しましたので、参考にしてください。

〇分譲マンションの再生（修繕、建替え等）補助金

＜熊本市＞分譲マンションの再生の検討段階から実施段階に至る各プロセスにおいて区分所有者等の合意形成を適切に図っていくことが非常に重要となります。平成28年熊本地震により被災した分譲マンションに段階に応じた支援を行っていく補助金

熊本市ホームページ＜被災マンションの支援について＞

〇国土交通省がマンション大規模修繕工事の実態調査～適正見積指標～

＜国土交通省＞管理組合等によるマンション大規模修繕工事の発注等の適正な実施の参考となるよう、大規模修繕工事の金額、工事内訳及びその設計コンサルタント業務の実施内容に関する実態調査を初めて実施し、その内容を公表した。

マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施

～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～

〇再生資源集団回収助成制度の案内　管理組合活動資金に活用

＜熊本市ごみ減量推進課＞家庭ゴミの20％減量を目標としている熊本市は、各マンション管理組合で再生資源回収行った場合にゴミの売却費とは別に市から助成を行う制度を活用して欲しいと熊管連に協力依頼があった。管理組合の活動費として使途に縛られない資金を得るのに活用でき、組合員のコミュニティづくりにもなる。

保管庫の設置の補助もある。

再生資源集団回収助成制度のお知らせ

〇熊本地震に関するり災証明書の新規申請受付は平成30年5月31日で終了

＜熊本市＞熊本地震に関する住家の「り災証明書」について新規申請受付は、昨年の3月31日で終了したが、市外避難や入院などのやむを得ない理由により、申請することができない方については、当分の間、申請を受け付けてきた。震災から2年以上が経過することから、本年5月31日をもって受け付けを終了する。

熊本市熊本地震に関する住家のり災証明書について

〇熊本市が分譲マンション実態調査報告書

　平成29年11月熊本市建築政策課は市内754棟の分譲マンションにアンケートを発送、176棟から回答があり内容をまとめて報告書を作成した。被災した管理組合の現状や必要としている支援を把握し、今後の施策を検討していくための資料として活用する。前回は平成24年

平成29年熊本市分譲マンション実態調査報告書

〇国が自治体向けに指針　民泊の過度な規制に対してクギ

　マンションなどの空き室に旅行者を有料で泊める民泊のルールを定めた「住宅宿泊事業法」について自治体向けに指針を出した。

　民泊を巡っては、自治体が独自に条例で営業日数を下げたりなどが行われていたが、自治体が過度な規制をしないように国が自治体がクギをさした。

観光庁ホームページへ

〇マンション理事長「理事会で解任可」　最高裁が初判断

　マンション管理組合の理事長は理事会で解任できるかが争われた裁判で、最高裁は平成29年12月１８日、「理事会で選ばれた理事長ならば、解任できる」とする初めての判断を示し、「解任できない」とした一、二審判決を破棄。理事会の手続きが適切だったかどうかを判断するため、審理を高裁に差し戻した。

最高裁判所ホームページへ

〇震災応急修理期間1年延長

　業者不足に配慮して応急修理期限を１年延長して19年３月までとした。

　熊本県は平成29年12月18日、熊本地震で被害を受けた住宅の応急修理について、市町村が請け負う工事の完了期限を１年延長して2019年3月13日とすると発表した。業者不足による工事の遅れに配慮した。

 ＜熊本県ホームページから抜粋＞

熊本地震で被災した住宅の応急修理について

工事完了期限の設定について

　申込状況や工事の進捗状況に応じて別途設定することとしていた完了期限を以下のとおり設定しました。（平成29年12月18日）

　　○完了期限　平成31年3月13日（水曜日）

　　　・安全な住まいを確保するため、完了期限にかかわらず早期に完了いただき

　　　　ますようお願いします。

　　　・工事完了後は、市町村に、速やかに完了報告を行うとともに、関係書類を

　　　　提出してください。

　　　・なお、市町村において、別途、完了報告書等必要書類の提出期限を定めて

　　　　いる場合がありますので、市町村のホームページまたはお問い合わせに

　　　　よりご確認ください。

　※申込の受付けは終了しました（申込期限　平成29年4月13日（木曜日））。　

熊本県ホームページへ

〇義援金　住宅解体世帯に80万円

　熊本県は平成29年12月18日、県と日本赤十字社、共同募金会の3者に寄せられた熊本地震の義援金について、住宅半壊や宅地被害でやむを得ず解体した世帯向けの支援枠を新設し、「全壊世帯」と同じ80万円を配分すると発表した。

熊本県ホームページへ

〇住宅金融支援機構のリフォーム融資の制度改正

（１）令和4年4月から制度がスタートした管理計画で認定を受けたマンション管理組合への融資金利の優遇

（２）「断熱改修工事」「省エネ設備等設置工事」の融資の優遇や返済期間の延長

　マンション共用部分リフォーム融資について令和4年10月1日以後の受付から制度改正されます。

　画像をクリックすると大きく見ることができます。